融资炒股的风险
截止到5月9日，已经有50个城市对限购松绑，这里面有22个城市全面取消了限购，包括杭州、成都、西安、南京、苏州等热门城市，可见全面性放开也只是时间问题，那地产触底反弹的预期也就有了。
先前是因为地产销售额的极速下滑，百强前五家里面有四个都牵涉债务问题，行业迎来近十年最大寒冬，很多公司的估值也都是按照破产清算来定价的，比如万科、保利目前依然是破净状态。
这其中万科压力更加凸显，销售额的下滑，外资评级机构的下调评级，以及股债全面杀跌，万科最新的市净率已经跌至0.44，就算销售疲软资产有减值的预期，可这都已经腰斩了，总不能一文不值吧。
一季度，百强房企的销售额同比减少了47.5%，万科同比下滑42.8%，销售面积下滑37.5%，数据层面略显悲观，但还是跑赢了指数。不过万科一季度的利润已经开始亏损，包括经营活动现金流也因回款减少转至负数。
数据来源：Ifind
其实经营活动现金流历史多个年份的一季度都为负数，短期的影响看似并没有这么严重，只是销售的下滑确实会影响市场对万科的态度。
不过现在新的转机来了，一个是需求端放开限购，放宽杠杆空间，以及降低融资成本，对居民部门来说不一定能实现强复苏的表现，但是起码预期会好于过去这两年。
然后就是头部开发商，只要库存能盘活，该清理的存货顺利清理，然后降低负债，那么就有可能在这波去库存后站稳脚跟。
其实地产这三年虽说销售下滑较为严重，但是行业的规模还是比较大的。去年的销售额有11.66万亿，商品房销售面积也高达11.17亿平方米（截止到2024年4月的商品房待售面积为7.46亿平方米）。
债务问题
根据年报披露，集团有息债务合计是3200.5亿，占总资产的21.3%，有息债务中以中长期债务为主，一年内到期的有息债务有624.2亿，一年以上的有息债务为2576.3亿，账面上现金998.1亿，足以解决短期的债务问题。
融资成本方面，综合融资成本是3.61%,贷款占比银行占了60%多，然后债券有792亿，利率是2.9-5.35%，其他借款的利率上限是4.6%，综合看下来融资端的成本还是稳得住的。这里比较重要的是银行贷款占比高，还能从银行里拿到这么低利率的钱，这就证明信用评级在银行端是没问题的。
不过关于债务，万科2024年的目标中也提到了降杠杆，有息债务在未来两年要减少1000亿元，另外就是要通过大宗交易等手段盘活资产，目前年内交易回款不低于300亿元。2024Q1已经回款42亿元。
销售端23年已售未结面积和金额分别为2338.6万平、3604.4亿元，比2022年下降了30.4%和32%，但待结转的规模依然很大。机构给出的2024年预期是，营收下滑14.82%至3967.17亿，归母净利润为107.99亿，下滑11.21%。预期不算太乐观，但对比行业已经算是乐观了。
土储问题
这波如果能顺利地清理库存后，真正能站稳脚跟的一定是土储较为优质的房企。万科去年新增43个项目，基本都是集中在北京、杭州、上海、成都等热门城市。
按年报披露，2024年集团现有项目（不含未来新获取项目）计划开工及复工计容面积1071.8万平方米，预计项目竣工计容面积2205.7万平方米。
规划计容面积中北京区域为4280万平方米，项目主要是北京，也包括天津、唐山、石家庄、济南、青岛、烟台等；
东北区域规划计容面积为2465.77万平方米，主要集中在沈阳、大连、长春等；
华中区域规划计容面积为3036.03万平方米，主要集中在武汉、长沙、郑州、南昌等；
南方区域规划计容面积为4969万平方米，主要包括深圳、东莞、广州、厦门、珠海、惠州、佛山等；
上海区域规划计容面积为4575万平方米，主要包括上海、南京、宁波、合肥、杭州等；
西南区域规划计容面积为3775万平方米，主要包括成都、重庆、贵阳、昆明等。
数据来源：2023年报
综合土储占比来看，北京和南方地区的占比较高，主要也集中在北上广深四个大一线以及长三角的合肥、武汉，嘉兴、宁波等。论产业经济，新兴产业也基本都集中在大湾区、长三角等地区。
房子的需求量是由人口来决定的，而房价的上涨潜力是由高薪就业机会来决定的，比如互联网密集的产业园区，周边房价明显要高于其他制造业，万科的土储长期是具有一定的竞争力的。
需求问题
需求问题，如果我们去看居民杠杆率，最新的64%要明显要高于2014年的30%左右，这也就意味着这波去库存行情，不会演变成2014年那波的超级行情。
其实不论是居民的信贷扩张，还是企业的信贷扩张，这波的环境跟2014年都有着本质的区别。中金最新的报告也提到了，未来三年购房需求、房价与企业扩表能力上均可能处于盘整阶段，三项要素的上行空间与共振概率均相对有限。
但这波的行情核心点在于，需求端就算居民部门有心无力，也由央妈出来兜一部分底。最新消息是已经计划3000亿的金额。如果，我这里说的是假设，成交数据在接下来的1-2个季度没有明显起色，那央妈会不会加大力度？
其实这波密集型的政策发布，就已经表达了稳定市场的决心，短期当然数据上反馈需要时间，但只要下决心要解决问题，最终都大概率能解决。
未来行业的规模增长必然不会像上一波去库存那样的增速，但是存量市场集中到几个头部的概率还是蛮大的。
前两年，市场主流观点都认为，行业供给出清后，份额会向头部集中融资炒股的风险，但是因为整体销量下滑，头部的现金流也受到了影响。现在不同了，已经确定的有定向资金出面解决问题，再加上刚需的改善，行业基本面边际改善是值得期待的。