21世纪经济报道 见习记者余纪昕 上海报道
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。
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公告一方面加大住房交易环节契税优惠力度，支持居民刚性和改善性住房需求；另一方面也降低土地增值税预征率下限，以期缓解房地产企业财务困难。
三部门联合重磅发布的公告，引发股债市场房地产板块强势反弹。
一位评级机构房企分析师向记者表示，依照历史情况来看，地产利好政策出台后的一段时间内房企销售额大概率会有所回暖，但从融资端来看，民营房企信用资质仍需修复。
“短期上，新政策对地产市场势必会有企稳回升作用；然而长期上，能否维持这种作用的不确定因素依然存在。”上述分析师称。
地产股高开低走，地产债有所修复
11月13日晚间出台的楼市新政，次日早上给市场带来了地产股、债方面的走强效应。
据数据，地产股方面，11月14日，在多部门明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，地产股集体走强。当日A股地产板块早盘高开，房地产指数开盘即放量大涨，一度行至2840.83点。世荣兆业（002016）一字涨停，苏州高新、中交地产（000736）等地产个股开盘时亦走势强劲。
地产债方面，11月14日，交易所债券市场地产债和城投债成交活跃。“16龙湖04”涨超3%，“PR西工01”涨超2%，“22万科05”涨超1%。
对于14日早间的地产板块股债强势表现，多位专业人士分析称，税收层面优惠使购房需求端有所回暖，房企销售额预期将明显回升。因而，市场投资者对于房企财务状况和现金流的信心预期亦得到显著改善，投资地产股、地产债资产的热情也随之提升。
11月15日截至发稿时，数据显示，地产股的走势自14日早间走高以来已呈现回落。
而地产债仍保持了较好势头。15号当日交易所市场地产债涨幅仍居前。“21万科02”涨超14%，“20万科04”涨近2%，“20龙湖02”涨0.5%。此外，地产债30指数涨0.57%。
关于地产股的14日至今的高开低走，一位机构交易员告诉记者，“最近市场投资者对增量信息的消化速度已经变快了，而且，大家对房地产利好政策的推出其实早有预期。”
销售复苏，房企有望走出底部
“前一阶段的房地产行业位于筑底期，”中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿告诉记者，回顾2024年的前三季度，房企普遍压力较大的局面暂未扭转。
他表示，从重点地产公司的三季度报告来看，由于销售整体疲软和房价走弱，房企收入和利润率承压，存货净值下行。前期高位拿地的负面影响尚未消除，房企业绩压力仍将持续一段时间。地产公司经营和财务层面上的修复，急需风险出清和市场整体回暖。
而今年9月以来，国家对于大力支持房地产行业企稳复苏的表态已十分坚定。
据21世纪经济报道记者梳理，近期对楼市起到提振作用的新政有：
宏观导向上，9月26日召开的中央政治局会议明确，今后要促进房地产市场止跌回稳。
具体举措上，10月17日住房城乡建设部会同有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，提出要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
财政工具方面，10月12日财政部表示，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持收购存量房，优化保障性住房供给，推动房地产市场止跌回稳。
在11月15日刚刚召开的国新办发布会上，国民经济综合统计司负责人付凌晖表示，从销售看，市场活跃度明显提升。随购房首付比、房贷利率下调，住房限购、限售、限价等措施取消，有效支持了居民刚性和改善性住房需求。10月份房地产市场交易提速。1-10月份，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅比1-9月份分别收窄1.3和1.8个百分点。月度改善幅度是今年以来最大的。
郜宇鸿对记者指出，9月底以来在市场以价换量的推动下，一线城市有明显的回稳趋势，广深10月份成交环比均实现翻倍。
从房地产修复路径看，“量稳-价稳-房企报表修复-扩表-投资企稳”是复苏的必经之路。中长期来看，在货币政策和财政政策协同发力下，房地产市场已经呈现回稳好转态势。
“但复苏不会一蹴而就，进程也会面临波动。”他亦作出提示，“而且，现下新政对于基本面偏弱的城市传导力度暂时还相对有限。”
民营房企债权融资难仍待改善
放眼房地产行业的未来，房企销售端预期已有好转，融资端的痛点现下又何在呢？
具体来看债权融资方面，多家地产企业近年的融资难度要大于以往。
惠誉评级亚太区企业评级董事石露露告诉记者，在行业过去的辉煌时期，房企的债务融资中曾有较大一部分占比来自保险或者信托类机构。“而现在这些非标项目在资金来源中占比基本越来越少了。”她表示。
记者同时注意到，以央国资房企为主体的地产债，当下普遍受到更多投资机构的青睐。而民营房企方面，近几年来债务违约、甚至在展期后仍无法如约兑付的情况仍时有发生。
11月11日，上海清算所披露公告上海宝龙实业发展（集团）有限公司(以下简称“宝龙实业”)发布了债务相关事项公告。内容显示，宝龙实业发行的“19宝龙MTN002”和“20宝龙MTN001”两只债券均已违约。其中，“19宝龙MTN002”累计未兑付本息5.93亿元；“20宝龙MTN001”累计未兑付本息6.73亿元。两只债券的到期兑付日均为2024年4月9日。
公告中，宝龙实业亦披露了公司财务状况。其内容称，截至 2024年9月 30日，公司货币资金余额约 23.38 亿元，较 2023 年末下降 45.9%。净负债率 48.7%，较 2023 年末上升 8.3 个百分点。目前，公司仍面临流动性紧张的问题，导致未能按期兑付专项计划应付本息。
此前联合资信评估曾分析称，整体来看，2024 年下半年房地产市场宽松政策的优化落实下，新房市场改善空间有限。房企流动性压力依然较大，弱资质民营房企及前期已展期或境外债违约的房企信用风险仍值得关注。
一位机构投资人士对记者表示，他们目前还是关注以国资房企为主的发债主体，因为民营房企的信用资质估计一时还是难以得到迅速修复。
融资端，地方债发行数据亦显示出，民营房企要实现持续稳定的经营，后续仍需资本力量源源不断注入。
东方金诚数据显示，10月地产债的发行主体仍以央国企为主，当月民营企业发行地产债规模为0。在国企地产债发行量增加带动下，10月房企整体净融资额由负转正至26.7亿元实盘配资盘，较上月的-13.7亿元明显好转。但从结构来看，民营企业的净融资缺口依然有20.4亿元。
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